Leasing und Bonität, erschwert ein Auto-Leasing die Baufinanzierung?

Das Auto wird sofort gebraucht, der Antrag auf eine Immobilienfinanzierung ist erst in sechs Monaten geplant. Der Verkäufer beruhigt: Formal gehört der Wagen der Leasinggesellschaft, also spiele der Vertrag bei der Baufinanzierung keine Rolle.

Doch, das tut er. Nicht jede Bank bewertet ihn gleich, ignorieren wird sie ihn aber nicht, unabhängig davon, wem das Fahrzeug gehört.

Für den Kreditanalysten zählen vor allem zwei Dinge: die monatliche Belastung und das Einkommen, das nach Abzug sämtlicher Verpflichtungen übrig bleibt. Ein Leasingvertrag kann die Bonität direkt mindern, wenn die Bank die Rate als feste Ausgabe ansetzt. Oder indirekt, weil die Leasingkosten den ausgewiesenen Gewinn eines Unternehmens reduzieren. Auch Vertragsart, Besteuerungsform und Restlaufzeit spielen eine Rolle.

Eine einheitliche Berechnungsmethode gibt es nicht. Derselbe Vertrag kann bei einer Bank beinahe neutral sein und bei einer anderen die mögliche Darlehenssumme um mehr als 150.000 PLN reduzieren. Entscheidend sind daher nicht die Bedingungen der Leasinggesellschaft, sondern die Kreditrichtlinien der Bank, bei der die Baufinanzierung beantragt werden soll.

Ist der Leasingvertrag im BIK sichtbar?

Nicht jeder Leasingvertrag erscheint im privaten Bericht des polnischen Kreditinformationsbüros BIK so wie ein Ratenkredit, eine Kreditkarte oder ein Dispositionsrahmen. Welche Daten gemeldet werden, hängt von der Leasinggesellschaft, der Produktart und dem Status des Kunden ab. Ein privater Leasingvertrag kann anders behandelt werden als ein Vertrag eines Einzelunternehmens, in Polen als JDG bezeichnet, oder die Verpflichtung einer Spółka z o.o., also einer polnischen GmbH.

Vor dem Finanzierungsantrag empfiehlt es sich, den eigenen BIK-Bericht abzurufen. Unternehmer sollten zusätzlich den Bericht ihres Unternehmens und die Einträge bei polnischen Wirtschaftsauskunfteien prüfen. Das ist verlässlicher als die Aussage eines Verkäufers, das Leasing sei „nirgendwo zu sehen“.

Fehlt der Vertrag im BIK, heißt das nicht, dass die Bank ihn außer Acht lässt. Bei einer Immobilienfinanzierung prüft sie unter anderem:

• Kontoauszüge des Kontos, von dem die Leasingraten eingezogen werden;

• Einkommensteuererklärungen, die polnische Einnahmen-Ausgaben-Rechnung KPiR, Umsatzaufzeichnungen bei Pauschalbesteuerung oder Jahresabschlüsse;

• Angaben zu laufenden finanziellen Verpflichtungen;

• Leasingvertrag und Tilgungsplan;

• Daten aus Wirtschaftsdatenbanken, die Banken bei der Prüfung von Unternehmern nutzen.

Gehen jeden Monat 1.800 PLN an eine Leasinggesellschaft, wird ein Analyst mit hoher Wahrscheinlichkeit nachfragen. Die Verpflichtung zu verschweigen verbessert die Bonität nicht. Stattdessen entsteht ein Widerspruch zwischen der Selbstauskunft des Kunden und seinen Kontobewegungen. Das kann problematischer sein als die Rate selbst.

Auch der BIK-Score und die interne Bonitätsprüfung der Bank sind zwei verschiedene Dinge. Ein pünktlich bedientes Leasing verbessert den Score nicht automatisch, insbesondere dann nicht, wenn die Daten gar nicht an den privaten Bereich des BIK gemeldet werden. Zahlungsrückstände können dagegen schaden, sobald sie beim BIK oder einer Wirtschaftsauskunftei auftauchen.

Nur zum „Aufbau einer Kredithistorie“ würde ich deshalb keinen Leasingvertrag abschließen. Dafür kommen eher Kreditprodukte infrage, die tatsächlich an das BIK gemeldet werden. Auch mit ihnen sollte man zurückhaltend umgehen. Eine Kreditkarte mit einem Limit von 20.000 PLN kann die Haushaltsrechnung der Bank mit monatlich etwa 600 bis 1.000 PLN belasten, obwohl der offene Saldo bei null liegt.

Die Bank bewertet das Budget, nicht die Produktbezeichnung

Bei der Bonitätsprüfung stellt die Bank das anrechenbare Einkommen den Lebenshaltungskosten und sämtlichen festen Verpflichtungen gegenüber. Dazu gehören Kreditraten, Kartenlimits, Unterhaltszahlungen, Bürgschaften und die Finanzierungskosten des Autos. Wie der Vertrag überschrieben ist, bleibt zweitrangig.

Angenommen, eine Leasingrate wird mit 1.230 PLN netto beworben. Einschließlich der in Polen geltenden Umsatzsteuer von 23 Prozent werden tatsächlich 1.512,90 PLN vom Konto abgebucht. Ein Unternehmer kann die Umsatzsteuer später ganz oder teilweise abziehen und die Kosten steuerlich geltend machen. Der monatliche Liquiditätsabfluss liegt trotzdem bei mehr als 1.500 PLN. Für das Haushaltsbudget sollte daher nicht mit dem Nettobetrag aus der Werbung gerechnet werden.

Die Auswirkungen auf die mögliche Darlehenshöhe werden häufig unterschätzt. Rein rechnerisch entspricht eine monatliche Rate von 1.500 PLN ungefähr der Belastung aus einem Darlehen über 165.000 bis 195.000 PLN mit 25 Jahren Laufzeit, wenn die Bank für ihre Berechnung einen Zinssatz von 8 bis 10 Prozent ansetzt. Bei einer Rate von 2.000 PLN liegt die Größenordnung bereits bei etwa 220.000 bis 260.000 PLN.

Das ist keine Prognose für eine konkrete Kreditzusage. Banken berücksichtigen zusätzlich Lebenshaltungskosten, kalkulatorische Zinsaufschläge und bewerten Einkommen aus selbstständiger Tätigkeit unterschiedlich. Die Zahlen zeigen aber die Dimension: Eine Autorate senkt die mögliche Baufinanzierung nicht nur um „ein paar Tausend“. Wird sie vollständig angesetzt, kann die Differenz mehr als 200.000 PLN betragen.

Ein Beispiel: Ein kinderloses Paar mit einem gemeinsamen Nettoeinkommen von 13.000 PLN kann nach Abschluss eines Langzeitmietvertrags über 2.100 PLN monatlich ein deutlich schlechteres Finanzierungsangebot erhalten. Bei einem Unternehmer mit derselben Rate kann sich der Effekt dagegen über einen niedrigeren Gewinn in der KPiR zeigen, statt über einen einfachen Abzug der Rate. Welche Variante greift, hängt von der Bank und der Buchführung ab.

Operatives Leasing im polnischen Einzelunternehmen

Bei einem polnischen Einzelunternehmen, der JDG, lassen sich die Finanzen des Betriebs und die wirtschaftliche Situation des Inhabers praktisch nicht voneinander trennen. Die Bank analysiert Steuer- und Buchhaltungsunterlagen, meist für das abgeschlossene Geschäftsjahr und den laufenden Zeitraum. Manche Institute verlangen mindestens zwölf Monate Geschäftstätigkeit, andere erwarten 18 oder 24 Monate.

Beim operativen Leasing können die Zahlungen nach den polnischen Steuervorschriften den in der KPiR ausgewiesenen Gewinn reduzieren. Wurde die Rate bereits als Betriebsausgabe verbucht, stellt sich die Frage, ob die Bank nur mit dem niedrigeren Unternehmensergebnis rechnet oder das Leasing zusätzlich als eigenständige Verpflichtung ansetzt. Die Praxis ist nicht einheitlich. Deshalb sollte geprüft werden, ob derselbe Aufwand ohne sachlichen Grund zweimal berücksichtigt wurde.

Auch die Sonderzahlung zu Vertragsbeginn kann die Berechnung verzerren. Eine Zahlung von 30.000 PLN reduziert möglicherweise das Ergebnis des Zeitraums, aus dem die Bank einen Durchschnitt bildet, obwohl es sich nicht um eine laufende monatliche Ausgabe handelt. Nicht jeder Analyst bereinigt einen solchen Einmaleffekt von selbst. Dann helfen der Leasingvertrag, die Rechnung und eine kurze Erläuterung des Steuerberaters oder Buchhalters.

Bei der polnischen Pauschalbesteuerung, dem sogenannten Ryczałt, sieht es anders aus. Die Leasingrate senkt nicht den in den Aufzeichnungen ausgewiesenen Umsatz, weil Betriebsausgaben hier nicht wie bei der Besteuerung nach Tarif oder dem polnischen linearen Steuersatz abgezogen werden. Die Bank leitet das Einkommen stattdessen mit einem eigenen Faktor aus dem Umsatz ab. Anschließend kann sie die Rate anhand der Kontoauszüge und der Kundenerklärung berücksichtigen. Zwei Banken können aus denselben Umsatzaufzeichnungen völlig unterschiedliche anrechenbare Einkommen ermitteln.

Am schwierigsten ist die Situation für junge Unternehmen mit unregelmäßigen Zahlungseingängen. Besteht eine JDG seit 14 Monaten, schwankt der Umsatz stark nach Saison und verschlingt das Auto 2.500 PLN von einem monatlichen Überschuss von 5.000 PLN, bleibt wenig Spielraum. Das Leasing allein muss dabei nicht das Hauptproblem sein. Häufig wiegen die kurze Geschäftshistorie, die Abhängigkeit von einem einzigen Auftraggeber oder sinkende Einkünfte in den letzten Monaten schwerer.

Ein Vertrag einer Spółka z o.o. wird anders bewertet. Das Leasing der Gesellschaft wird nicht automatisch zur privaten Schuld eines Gesellschafters. Die Bank prüft jedoch, ob der Antragsteller für den Vertrag gebürgt hat, auf welcher Grundlage er sein Einkommen bezieht und ob die Geschäftszahlen dieses Einkommen dauerhaft tragen. Wer sein Gehalt aus der eigenen Gesellschaft erhält, muss häufig auch deren Finanzunterlagen vorlegen. Eine Dividende wird ebenfalls nicht so bewertet wie ein regelmäßiges Gehalt aus einem Arbeitsvertrag.

Die pauschale Aussage „Firmenleasing belastet die Privatperson nicht“ greift daher zu kurz. Manchmal stimmt sie. Manchmal eben nicht.

Privatleasing wirkt sich meist unmittelbarer aus

Beim Privatleasing ist die Rate eine feste Ausgabe des Haushalts. Für den Kreditanalysten ähnelt sie in dieser Hinsicht einer Rate für einen Autokredit, auch wenn beide Produkte rechtlich anders konstruiert sind.

Langzeitmiete wird häufig ähnlich behandelt. Das Paket kann Wartung, Versicherung und Reifen enthalten. Für das Haushaltsbudget bleibt dennoch eine monatliche Zahlung von beispielsweise 1.900 PLN. Dass der Wagen nicht ins Eigentum des Kunden übergeht, ändert an dieser Ausgabe nichts.

Relevant ist auch das Vertragsende. Manche Banken lassen die Verpflichtung unberücksichtigt, wenn nur noch drei Raten offen sind. Andere ziehen die Grenze bei sechs Monaten. Es gibt zudem Institute, die den Betrag so lange ansetzen, bis eine Bescheinigung über die vollständige Beendigung des Vertrags vorliegt. Der Hinweis, das Leasing laufe „bald aus“, genügt nicht.

Ein eigenes Thema ist der Kaufpreis am Vertragsende. In vielen Leasingverträgen handelt es sich um ein Recht, nicht um eine Pflicht des Kunden. Deshalb wird der Betrag von der Bank nicht immer wie eine fällige Rate behandelt. Wirtschaftlich bleibt die Ausgabe trotzdem bestehen, wenn das Fahrzeug übernommen werden soll. Ein Kaufpreis von 40.000 PLN kann bedeuten, dass nach dem Immobilienkauf Ersparnisse eingesetzt oder eine weitere Finanzierung abgeschlossen werden muss.

Kann Leasing bei einer Baufinanzierung helfen?

Direkt: nein. Ein geleastes Auto erhöht weder das Einkommen noch die Bonität für ein Immobiliendarlehen.

Leasing kann allerdings Liquidität schützen, die für das Eigenkapital benötigt wird. Bei einer Wohnung für 600.000 PLN entsprechen 20 Prozent Eigenkapital 120.000 PLN. Hinzu kommen Kosten für die Bewertung, den Notar, mögliche Steuern oder die Maklerprovision. Häufig werden außerdem 30.000 bis 80.000 PLN für Renovierung und Einrichtung gebraucht. Wer kurz vor dem Immobilienkauf ein Auto für 80.000 PLN bar bezahlt, kann seine Reserve damit vollständig aufbrauchen.

Leasing löst also ein Problem und schafft ein neues: Das Kapital bleibt erhalten, dafür steigt die monatliche Belastung. Welche Einschränkung schwerer wiegt, muss für den konkreten Fall berechnet werden.

Eine hohe Sonderzahlung senkt zwar die Rate, entzieht dem Eigenkapitalpolster jedoch einen Teil des Geldes. Eine Laufzeit von 60 Monaten führt zu einer niedrigeren Rate als ein Vertrag über 24 oder 36 Monate, bleibt dafür noch lange nach dem Einzug im Budget. Ein hoher Kaufpreis am Ende entlastet die monatliche Rechnung, verschiebt die Ausgabe aber lediglich nach hinten.

Eine kostenlose Lösung gibt es nicht.

Ist der Immobilienkauf für die nächsten sechs bis zwölf Monate geplant, kann ein Fahrzeug aus der nächstniedrigeren Klasse vernünftiger sein. Eine gebrauchte Toyota Corolla aus den Baujahren 2021 oder 2022 kostet in Polen etwa 70.000 bis 90.000 PLN. Für einen Škoda Octavia aus demselben Zeitraum werden je nach Ausstattung und Laufleistung ungefähr 80.000 bis 110.000 PLN aufgerufen. Gegenüber einem neuen SUV für 160.000 bis 200.000 PLN kann das eine um 800 bis 1.500 PLN niedrigere monatliche Belastung bedeuten. Bei einer Baufinanzierung ist das keine Kleinigkeit.

Was sollte vor dem Finanzierungsantrag erledigt werden?

Zuerst muss die Reihenfolge stimmen. Einen Leasingvertrag zu unterschreiben und erst danach die mögliche Baufinanzierung prüfen zu lassen, ist der häufigste Fehler in dieser Konstellation.

Beginnen Sie mit einer Berechnung bei mehreren Banken. Ein Online-Rechner berücksichtigt weder die bankindividuelle Bewertung von JDG-Einkommen noch Sonderzahlungen, Pauschalbesteuerung oder das bevorstehende Vertragsende. Nötig ist eine Prüfung anhand der tatsächlichen Unterlagen: Einkommen, Haushaltsgröße, Eigenkapital und sämtliche Kredit- und Kartenlimits.

Legen Sie die maximale Autorate fest, nicht den maximalen Fahrzeugpreis.Eine Leasinggesellschaft akzeptiert vielleicht eine monatliche Rate von 3.000 PLN. Das bedeutet noch lange nicht, dass diese Belastung zum geplanten Wohnungskauf passt. Bei einem freien monatlichen Überschuss von 6.000 PLN ist es riskant, die Hälfte davon für ein Auto auszugeben, selbst wenn beide Finanzierungen formal genehmigt würden.

Vergleichen Sie Bruttobeträge und die vollständigen Vertragskosten. Aus 1.490 PLN netto werden 1.832,70 PLN brutto. Prüfen Sie auch Versicherung, Zulassungsgebühr, Wartung, Reifen und den Kaufpreis am Vertragsende. Die Bank analysiert möglicherweise nur die Rate. Das Haushaltsbudget trägt jedoch sämtliche Kosten.

Läuft das Leasing bereits, sollten ein aktueller Zahlungsplan, der offene Saldo und die Bedingungen einer vorzeitigen Beendigung vorliegen. Den Vertrag vorschnell aufzulösen ist keine gute Idee. Eine vorzeitige Abrechnung kann verbleibende Gebühren, den Kaufpreis und steuerliche Folgen auslösen. Auch eine Vertragsübernahme durch einen Dritten funktioniert nicht automatisch: Die Leasinggesellschaft muss zustimmen, ein geeigneter Übernehmer muss gefunden werden und meist fällt eine Verwaltungsgebühr von mehreren Hundert bis über 1.000 PLN an.

Zuerst sollte geklärt werden, ob die gewählte Bank die Beendigung überhaupt verlangt. Sind nur noch vier Monate offen, kann der Wechsel zu einem anderen Institut günstiger sein als eine kostspielige Vertragsübertragung, die lediglich eine einzige Berechnungsvariante verbessert.

Zahlungstermine sollten genau eingehalten werden. Eine einzelne Überweisung mit zwei Tagen Verspätung muss den Antrag nicht zu Fall bringen. Wiederholte Verzögerungen sehen auf den Kontoauszügen allerdings schlecht aus. Größere Rückstände können in Auskunfteien auftauchen und eine Immobilienfinanzierung für längere Zeit verhindern.

Kurz vor dem Antrag sollten auch nicht wahllos fünf Finanzierungsanfragen für ein Auto gestellt werden. Solche Anfragen führen nicht automatisch zu einer Ablehnung. Die Bank kann jedoch wissen wollen, ob eine weitere Verpflichtung geplant ist.

Vorsicht ist ebenso nach Erteilung der Kreditentscheidung geboten. Vor Vertragsunterzeichnung oder Auszahlung kann die Bank die finanzielle Situation erneut prüfen. Ein neuer Leasingvertrag zwischen Kreditentscheidung und Auszahlung kann das Ergebnis verändern. Mit dem Autokauf wartet man daher besser bis zur vollständigen Auszahlung des Immobiliendarlehens. Danach gehört das Haushaltsbudget noch einmal geprüft, diesmal mit der tatsächlichen monatlichen Belastung aus der Baufinanzierung.

Auto und Immobilie gehören in dieselbe Rechnung

Ein Auto, das mit „Rate ab 1.499 PLN“ beworben wird, kann wesentlich teurer werden, als es die Leasingabrechnung vermuten lässt. Sinkt wegen dieses Vertrags die mögliche Darlehenssumme um 150.000 bis 200.000 PLN, ist der vermeintliche Preisvorteil der Aktion nebensächlich.

Die Planung sollte bei der Immobilie beginnen: Kaufzeitpunkt, benötigtes Eigenkapital, Transaktionskosten und eine sichere Reserve für die Zeit nach dem Einzug. Erst aus dem Betrag, der danach monatlich übrig bleibt, ergibt sich das Budget für das Auto. Nicht umgekehrt.

Bei Carmore können Sie Gebrauchtwagen von Händlern vergleichen und die Raten für unterschiedliche Laufzeiten, Sonderzahlungen und Kaufpreise am Vertragsende prüfen. Die für Unternehmen ausgewiesene Rate ist üblicherweise ein Nettobetrag. Die endgültigen Konditionen hängen von der Prüfung durch den Finanzierungspartner ab. Vor der Unterschrift sollte der Zahlungsplan des Autos einer konkreten Berechnung der Baufinanzierung gegenübergestellt werden, nicht nur einer unverbindlichen Aussage zur Kreditwürdigkeit.

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Bilder (Presseunterlagen der Hersteller)

1. Škoda Octavia vor einem BürogebäudeAufmacherbild mit einem typischen Fahrzeug, das von Inhabern polnischer Einzelunternehmen genutzt wird. Quelle: offizielles Pressezentrum von Škoda Auto.

2. Toyota Corolla Touring Sports in einem WohngebietIllustration zur Aufteilung des Budgets zwischen Auto und Immobilie. Quelle: offizielle Medienportale von Toyota Europe oder Toyota Polska.

3. Volkswagen Caddy im Einsatz bei einem KleinunternehmenBild für den Abschnitt über betriebliche Kosten und operatives Leasing. Quelle: Volkswagen Newsroom.

4. Volkswagen Golf oder BMW 3er mit sichtbarem Innenraum und FahrzeugschlüsselIllustration einer Fahrzeugwahl nach einem tragfähigen Budget statt nach der maximal von der Leasinggesellschaft akzeptierten Rate. Quelle: offizielles Pressezentrum des jeweiligen Herstellers.

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