Лізинг і кредитоспроможність, чи завадить він отримати іпотеку?
Лізинг і кредитоспроможність, чи завадить він отримати іпотеку?
Автомобіль потрібен зараз, а заявку на житловий кредит ви плануєте подавати через пів року. Продавець заспокоює: формально авто належить лізинговій компанії, тому договір «не враховується при іпотеці».
Враховується. Не в кожному банку однаково, але аналітик не проігнорує договір лише тому, що автомобіль оформлений не на вас.
Банк передусім дивиться на дві речі: щомісячні витрати та дохід, який залишається після сплати всіх зобов’язань. Лізинг може зменшити доступну суму кредиту безпосередньо, якщо платіж визнають постійним фінансовим навантаженням. Або опосередковано, через нижчий дохід від підприємницької діяльності. Значення мають також тип договору, система оподаткування та кількість платежів до його завершення.
Єдиного підходу для всіх банків немає. Той самий договір в одній установі майже не вплине на розрахунок, а в іншій зменшить доступну суму іпотеки більш ніж на 150 тис. PLN. Тому відповідь слід шукати не в умовах лізингу, а в кредитній політиці банку, до якого ви подаватимете заявку.
Чи побачить банк договір у BIK?
Не кожен лізинговий договір відображається у споживчому звіті BIK так само, як готівковий кредит, кредитна картка чи ліміт на рахунку. Обсяг переданих даних залежить від фінансової установи, виду продукту та статусу клієнта. Споживчий лізинг, договір одноосібного підприємця та зобов’язання товариства з обмеженою відповідальністю можуть відображатися по-різному.
Перед поданням заявки краще самостійно завантажити свій звіт BIK. Підприємцю також слід перевірити звіт щодо компанії та реєстри господарської інформації. Це надійніше, ніж запевнення продавця, що «лізингу ніде не видно».
Якщо договору немає у BIK, це ще не означає, що банк його не врахує. Під час розгляду заявки на іпотеку аналізують також:
виписки з рахунку, з якого сплачуються лізингові платежі;
декларації PIT, книгу обліку доходів і витрат (KPiR), облік виручки або фінансову звітність;
заяви про чинні фінансові зобов’язання;
договір лізингу та графік платежів;
дані з господарських баз, які банки використовують для оцінювання підприємців.
Якщо щомісяця з рахунку списується 1800 PLN на користь лізингової компанії, аналітик майже напевно попросить пояснення. Приховування договору не поліпшить результат. Натомість виникне розбіжність між заявою клієнта та рухом коштів на рахунку, і це може стати серйознішою проблемою, ніж сам платіж.
Скоринг BIK та внутрішня оцінка банку, різні механізми. Своєчасно сплачуваний лізинг не обов’язково підвищить рейтинг, особливо якщо дані не надходять до споживчої частини BIK. Прострочення, навпаки, можуть зашкодити, якщо інформацію передадуть до BIK або бюро господарської інформації.
Я б не оформлював лізинг лише для того, щоб «створити кредитну історію» перед іпотекою. Для цього використовують кредитні продукти, дані про які надходять до BIK, але навіть з ними потрібно діяти обережно. Наприклад, картка з лімітом 20 тис. PLN може додати до розрахункових витрат 600–1000 PLN на місяць, навіть якщо заборгованість на ній дорівнює нулю.
Банк рахує бюджет, а не читає назву продукту
Під час оцінювання кредитоспроможності банк порівнює прийнятний дохід із витратами домогосподарства та постійними зобов’язаннями. До розрахунку потрапляють платежі за кредитами, ліміти на картках, аліменти, поручительства та витрати на фінансування автомобіля. Юридична назва договору тут другорядна.
Припустімо, в пропозиції зазначено платіж 1230 PLN нетто. Після додавання 23% ПДВ з рахунку списуватиметься 1512,90 PLN. Підприємець може згодом відрахувати частину або всю суму ПДВ та врахувати витрати для оподаткування, але щомісячний відтік коштів однаково перевищує 1500 PLN. Не слід закладати в домашній бюджет суму нетто лише тому, що саме її великими цифрами показує реклама.
Масштаб впливу на іпотеку може здивувати. Суто математично платіж 1500 PLN відповідає обслуговуванню приблизно 165–195 тис. PLN кредиту на 25 років за розрахункової ставки 8–10%. Якщо платіж становить 2000 PLN, йдеться вже про 220–260 тис. PLN.
Це не прогноз конкретного рішення банку. Установа додасть витрати на проживання, застосує власний процентний буфер і може інакше оцінити дохід від бізнесу. Але порядок цифр зрозумілий: платіж за автомобіль зменшує доступну суму кредиту не на «кілька тисяч». Якщо його врахують повністю, різниця може перевищити 200 тис. PLN.
Наприклад, пара без дітей із сукупним доходом 13 тис. PLN нетто може отримати зовсім іншу пропозицію після підписання договору довгострокової оренди за 2100 PLN на місяць. У підприємця з аналогічним платежем ефект може проявитися через нижчий дохід у KPiR, а не через просте віднімання цієї суми. Усе залежить від банку та способу ведення бухгалтерії.
Операційний лізинг для одноосібного підприємця
У випадку одноосібної підприємницької діяльності (JDG) межа між фінансами компанії та особистими фінансами власника практично відсутня. Банк аналізує податкові й бухгалтерські документи, найчастіше за завершений рік та поточний період. Одні установи вимагають щонайменше 12 місяців діяльності, інші, 18 або 24 місяці.
Платежі за операційним лізингом можуть зменшувати дохід, відображений у KPiR, відповідно до податкових правил. Якщо платіж уже враховано у витратах, виникає питання: банк обмежиться нижчим фінансовим результатом чи ще раз додасть лізинг як окреме зобов’язання? Підходи різняться. Потрібно стежити, щоб одну й ту саму витрату безпідставно не порахували двічі.
Має значення й початковий внесок. Одноразова сплата 30 тис. PLN може помітно знизити результат за період, який банк використовує для розрахунку середнього доходу, хоча це не постійна щомісячна витрата. Не кожен аналітик автоматично скоригує такий платіж. Можуть знадобитися договір, рахунок-фактура та пояснення бухгалтера.
За паушальної системи оподаткування, тобто ryczałt, ситуація інша. Лізинговий платіж не зменшує виручку в обліку, адже підприємець не списує витрати так, як за податкової шкали чи лінійного податку. Банк розраховує дохід із виручки за власним коефіцієнтом, а потім може врахувати лізинговий платіж на підставі виписок і заяви клієнта. Два банки здатні визначити зовсім різний дохід за однією й тією самою звітністю.
Найскладніше молодим компаніям із нерегулярними надходженнями. Якщо JDG працює 14 місяців, виручка помітно залежить від сезону, а автомобіль забирає 2500 PLN із щомісячного вільного залишку 5000 PLN, простору для маневру майже немає. І сам лізинг не завжди є головною проблемою. Частіше заважають коротка історія діяльності, один основний контрагент або падіння доходу протягом останніх місяців.
Інакше оцінюють договір, укладений товариством з обмеженою відповідальністю, sp. z o.o. Лізинг компанії не стає автоматично приватним боргом її учасника. Проте банк перевірить, чи виступав заявник поручителем, на якій підставі отримує винагороду та чи дозволяють результати компанії підтримувати такий рівень виплат. Якщо людина отримує зарплату від власної компанії, аналітики часто запитують її фінансові документи. Дивіденди також не прирівнюють до стабільної зарплати за трудовим договором.
Тому фраза «корпоративний лізинг не навантажує приватну особу» надто спрощує ситуацію. Іноді це справді так. Іноді, ні.
Споживчий договір зазвичай враховують безпосередньо
Платіж за споживчим лізингом є постійною витратою домогосподарства. Для іпотечного аналітика він у цьому сенсі нагадує платіж за автокредитом, хоча юридична конструкція цих продуктів різна.
Схожий підхід застосовують і до довгострокової оренди. Пакет може включати сервіс, страхування та шини, але для домашнього бюджету це однаково означає, наприклад, 1900 PLN щомісяця. Те, що автомобіль вам не належить, не скасовує витрат.
Важлива дата завершення договору. Деякі банки не враховують зобов’язання, якщо залишилося три платежі, інші проводять межу на шести місяцях. Є й установи, які рахуватимуть витрату доти, доки клієнт не надасть довідку про повне закриття договору. Слів «лізинг скоро закінчується» недостатньо.
Окреме питання, викуп автомобіля. У багатьох договорах це право, а не обов’язок клієнта, тому банк не завжди розглядає викуп як майбутній обов’язковий платіж. Проте фактично ця витрата існує, якщо ви хочете залишити машину собі. Викуп за 40 тис. PLN може змусити витратити заощадження або оформити нове фінансування вже після придбання житла.
Чи може лізинг допомогти отримати іпотеку?
Безпосередньо, ні. Автомобіль у лізингу не збільшує дохід і не поліпшує кредитоспроможність.
Проте він може зберегти кошти, потрібні для власного внеску. Якщо квартира коштує 600 тис. PLN, внесок у розмірі 20% становитиме 120 тис. PLN. До цього додаються витрати на оцінювання нерухомості, нотаріуса, податок або комісія посередника, а нерідко ще 30–80 тис. PLN на ремонт і меблі. Купівля автомобіля за 80 тис. PLN готівкою безпосередньо перед угодою може повністю вичерпати резерв.
Лізинг розв’язує одну проблему, але створює іншу: капітал залишається у вас, зате з’являється постійне щомісячне навантаження. Треба визначити, яке з цих обмежень небезпечніше саме у вашій ситуації.
Великий початковий внесок зменшить платіж, але забере частину коштів на житло. Фінансування на 60 місяців дасть нижчий платіж, ніж договір на 24 чи 36 місяців, проте залишиться у бюджеті ще надовго після переїзду. Висока сума викупу полегшить щомісячний розрахунок, але перенесе витрату на кінець договору.
Безкоштовного варіанта тут немає.
Якщо придбання квартири заплановане на найближчі 6–12 місяців, розумним вибором часто стає автомобіль на клас дешевший. Уживана Toyota Corolla 2021–2022 років може коштувати близько 70–90 тис. PLN, Skoda Octavia такого самого віку, 80–110 тис. PLN залежно від комплектації та пробігу. Різниця між таким авто й новим SUV за 160–200 тис. PLN може означати на 800–1500 PLN менше щомісячного навантаження. Для іпотеки це серйозна сума.
Що зробити перед поданням заявки?
Спочатку визначте правильну послідовність рішень. Підписати договір лізингу, а вже потім перевіряти можливість отримання іпотеки, найпоширеніша помилка в такому сценарії.
Почніть із розрахунків у кількох банках. Онлайн-калькулятор не врахує спосіб оцінювання доходу від JDG, початковий внесок, паушальну систему оподаткування чи дату завершення лізингу. Потрібен аналіз на основі документів: доходу, кількості осіб у домогосподарстві, власного внеску та всіх кредитних лімітів.
Визначте максимальний платіж за авто, а не максимальну ціну автомобіля.Лізингова компанія може погодити 3000 PLN на місяць, але це не означає, що така сума вписується у план придбання квартири. Якщо після всіх витрат залишається 6000 PLN, віддавати половину цього запасу за автомобіль ризиковано, навіть коли формально ви проходите обидві перевірки.
Порівнюйте суми брутто та повну вартість договору.Платіж 1490 PLN нетто, це 1832,70 PLN брутто. Перевірте також страхування, реєстраційний збір, сервіс, шини та суму викупу. Банк може аналізувати лише платіж, але домашній бюджет покриватиме все.
Якщо лізинг уже діє, підготуйте актуальний графік, залишок до сплати та інформацію про умови дострокового завершення договору. Не закривайте його навмання. Дострокове припинення може означати необхідність сплатити решту платежів, викупити автомобіль і врахувати податкові наслідки. Передача договору іншій особі теж не відбувається автоматично: потрібні згода фінансової установи, новий лізингоодержувач та адміністративний збір, зазвичай від кількох сотень до понад 1000 PLN.
Спочатку з’ясуйте, чи обраний банк справді вимагає закриття зобов’язання. Якщо до кінця договору залишилося чотири місяці, вигідніше може бути звернутися до іншого банку, а не оплачувати дорогу передачу лізингу лише заради поліпшення одного варіанта розрахунку.
Не допускайте прострочень. Один переказ, виконаний на два дні пізніше, не обов’язково перекреслить заявку, але серія затримок погано виглядає у виписці з рахунку. Серйозна заборгованість може потрапити до баз і надовго закрити шлях до іпотеки.
Безпосередньо перед поданням документів не варто також надсилати п’ять випадкових заявок на фінансування автомобіля. Самі запити ще не означають відмову, проте банк може попросити пояснити, чи не плануєте ви взяти нове зобов’язання.
Обережність потрібна й після отримання рішення щодо іпотеки. Банк може повторно перевірити фінансову ситуацію перед підписанням договору або виплатою кредиту. Новий лізинг, оформлений між рішенням і перерахуванням коштів, здатен змінити результат аналізу. Купівлю автомобіля краще відкласти до повної виплати кредиту, а потім ще раз перевірити бюджет, уже з реальною сумою платежу за житло.
Автомобіль і житло потрібно рахувати разом
Автомобіль із реклами «платіж від 1499 PLN» може обійтися набагато дорожче, ніж різниця в рахунку-фактурі. Якщо через такий договір доступна сума іпотеки зменшиться на 150–200 тис. PLN, привабливість акції втратить будь-яке значення.
План слід починати з житла: дати придбання, необхідного власного внеску, витрат на угоду та безпечного фінансового резерву після переїзду. І лише із суми, яка щомісяця залишатиметься після цього, визначати бюджет на автомобіль. Не навпаки.
У Carmore можна порівняти вживані автомобілі від дилерів і перевірити платежі для різних строків фінансування, початкових внесків та сум викупу. Платіж для компаній зазвичай указується нетто, а остаточні умови залежать від оцінки фінансової установи. Перед підписанням договору краще зіставити графік платежів за авто з конкретним іпотечним розрахунком, а не покладатися на загальні запевнення щодо кредитоспроможності.
Плануєте одночасно придбати автомобіль і житло? Запитайте в Carmore про варіант фінансування, який не зменшить вашу іпотечну кредитоспроможність більше, ніж це необхідно.
Зображення (пресматеріали виробників)
Skoda Octavia біля офісної будівліголовне фото, яке показує типовий автомобіль власника одноосібного бізнесу. Джерело: офіційний пресцентр Škoda Auto.
Toyota Corolla Touring Sports у житловому кварталіілюстрація до рішення про розподіл бюджету між автомобілем і житлом. Джерело: офіційні медіаресурси Toyota Europe або Toyota Polska.
Volkswagen Caddy у використанні малого бізнесуфото до розділу про витрати підприємницької діяльності та операційний лізинг. Джерело: Volkswagen Newsroom.
Volkswagen Golf або BMW 3 серії з салоном і ключем у кадріілюстрація вибору автомобіля за безпечним бюджетом, а не за максимальною сумою платежу, погодженою фінансовою установою. Джерело: офіційний пресцентр виробника.
Слід використовувати лише матеріали, надані офіційними пресцентрами для редакційних цілей. Перед публікацією потрібно перевірити умови ліцензії, вимоги до підпису, територіальні обмеження та дозвіл на кадрування фотографії.